南京高价地博弈限价政策 地王项目紧急开盘疑似被约谈

曾经因为限价迟迟不愿入市的南京地王项目，终究是没能熬过政策，并于近期陆续入市。

《投资壹线》了解到，“捂盘”多年的葛洲坝中国府及河西金茂府均于12月25日拿到销售许可证，预计在12月29号开盘。

据知情人士称，葛洲坝中国府此次紧急开盘系相关部门强制性行为。“这次是紧急加推的，房管局紧急通知的”，该知情人士透露。

此外，《投资壹线》了解到，与葛洲坝中国府如出一辙，河西金茂府也于25号晚紧急开盘。据多名置业顾问表示，原先该楼盘售楼处连置业顾问都没有，昨晚紧急从其他项目调了置业顾问过来。不过，对于是否与葛洲坝中国府一样被强制性开盘，河西金茂府置业顾问表示不清楚。

两大地王项目紧急开盘

近期，有消息称，南京葛洲坝中国府将领销许，预计12月29号开盘。《投资壹线》向该项目置业顾问求证该消息属实。

据上述置业顾问透露，目前葛洲坝中国府已于12月25日拿到销许，共推出57套房源，户型面积为230平和290平，价格为6.4万/平方米，需420万验资，12月26日至27日为报名时间。

公开资料显示，葛洲坝中国府系2016年5月由中国葛洲坝集团房地产开发有限公司以32.8亿所获得的地块，成交楼面价为45213元/平方米，为彼时南京最贵地王。迄今为止，这一纪录仍未被打破。

《投资壹线》了解到，此前葛洲坝中国府一度传出7-8万元/平方米的价格，而由于南京河西限价4.5万该项目迟迟未能开盘。因此该楼盘置业顾问表示，此次葛洲坝中国府开盘属于亏本入市。不过，一位资深房地产分析师则认为，亏本倒谈不上，只是赚的不多而已。“微利”，该分析师这样说道。

此前一直不愿入市，近期为何紧急开盘?《投资壹线》了解到，此次开盘很大可能是相关部门强制性行为。一位置业顾问透露，这次是房管局紧急通知的，紧急加推的，被约谈的。此外，据置业顾问表示，此次只开1栋楼。

无独有偶，几乎与葛洲坝中国府同步，河西金茂府(平良上府)也拿到了销许，将于12月29日开盘，均价5.2万元/平，首开8号楼，户型约145平方米，共54套房源。

一个需要注意的细节是，据该楼盘多名置业顾问表示，此前河西金茂府售楼处连置业顾问都没有，目前该楼盘的置业顾问均是连日紧急从别的项目调过来的。不过，对于是否与葛洲坝中国府一样系被强制开盘，上述置业顾问均表示不太清楚。

根据公开报道，河西金茂府前身为河南南G12、G13地块，于2016年5月13日被中国金茂控股集团有限公司联合中国电建地产集团有限公司，分别以总价34亿和35亿拿下，成交楼面价位37027元㎡、36890元/㎡。彼时刚拿下该地块的时候，市场预期该项目价格6-7万。

从目前来看，尽管上述两个地王项目均没有达到价格预期，但是确实是河西首批突破限价的楼盘。根据公开消息，目前河西中限价4.5万元/平方米，河西南限价3.5万元/平方米，而葛洲坝中国府隶属河西中，河西金茂府则位于河西南。

高价地项目花样“博弈”

被约谈的背后，是以葛洲坝中国府为典型的区域地王或高价地和南京限价之间的博弈，而博弈的方法要么是放慢施工，亦或者是尽可能地延缓入市。

譬如与葛洲坝中国府齐名的地王项目海玥万物。公开资料显示，海玥万物为上海建工集团于2016年1月以64.8亿元竞得的河西中部G68地块，楼面价为4.25万元/平方米，是仅次于葛洲坝中国府的地王项目，也是南京市场单价第二高的地王项目。

不过，据财联社报道，该项目2017年开始建设，已经开发了两年多，直至2019年9月仍未进入结构封顶。海玥万物围墙外的施工铭牌则显示，项目预计要到2021年才能竣工。也就是说，拿地三年半，G68地块仍在建设中，最短还要再施工一年。

此外，同样是位于河西的应天府项目(越城天地中心)相比之下情况更甚。2019年年初，也就是在招商局蛇口工业区控股股份有限公司(01979.SZ，下称“招商蛇口”)拿下该地块2年后，《投资壹线》曾实地走访过该项目，彼时该地块仍是一片荒地，一眼望去尽是杂草丛生和黄土。

需要提及的是，该地块由招商蛇口、碧桂园控股有限公司(2007.HK，碧桂园)、置地控股有限公司合作开发，三家开发商联合组建南京盛香园房地产开发有限公司，总投资约160亿元。房天下信息显示，目前应天府项目仅售楼处公开，未有具体销售信息。

除了类似海玥万物及应天府拖延开发工期之外，还有不少高价地项目已经具备销售的条件，但却迟迟没有开盘，譬如栖霞鲁能公馆。《投资壹线》从贝壳找房网了解到，该楼盘为现房销售，不过截止12月26日仍未有开盘消息，价格也显示待定。

根据此前报道，2016年9月鲁能集团有限公司以16.6亿元的价格竞得尧化门G52地块，楼板价约2万元/平方米，一度成为该区域地价最高的项目。

此外，据河西金茂府置业顾问透露，河西金茂府也基本上是现房销售，但目前只开盘1栋楼。“此次是房管局紧急通知的”“后面肯定还是要涨价的呀”，针对为何只推出1栋楼的疑问，该楼盘多名置业顾问向《投资壹线》表示。

不过，需要提及的是，此次葛洲坝中国府和河西金茂府以突破红线的价格拿到销许，从一定层面上来讲，或许会让其他高价地项目以此作为标杆。龙桃花园著一位销售经理认为，其它正在销售或即将上市的项目，会以葛洲坝中国府作为坐标进行定价并制定相应销售策略。