新年发债密集、利率普降，房企融资迎反弹?融资环境或难放松

融资难，绝对是房地产行业2019年的年度关键词。不过，新年新气象，2020年初的房企融资潮还是如约降临。

据《国际金融报》记者不完全统计，2020年1月份以来，已先后有20家房企发布了融资计划，其中，碧桂园、融创等6家房企曾在1月8日同时发布海外融资公告，总金额达到29.8亿美元，约合人民币206亿元。

此外，首创置业的身影也出现在这其中。据披露，其全资子公司发售及发行总票面值4.5亿美元的提取票据，票息率为每年3.85%，年限为5.5年。这一利率无论较同期其他房企，还是首创置业2019年的发债利率，都处于较低水平。

首创置业相关负责人向《国际金融报》记者坦言：“当前融资环境确实要比之前缓和一些，年初这些天，不少房企都发了境外债。”

融资利率普降

记者注意到，在这些发布融资计划的房企中，龙光地产可谓内外并举。1月6日，龙光地产旗下公司深圳市龙光控股有限公司作为发行人，发行2020年首期公司债券，规模为人民币10亿元，期限为五年，票面年利率为4.8%。1月8日，龙光地产公告称，拟发行3亿美元优先票据，2025年到期，年息为5.75%。这两笔债券利率均较龙光地产2019年同期发行的同类型债券低。

龙湖集团拟发行的于2027年到期的2.5亿美元优先票据，利率更是低至3.375%。

事实上，近日多数房企发布的融资计划以美元债为主，并且利率多在4%-7.5%之间。即便是当前融资成本相对较高的禹洲地产、合景泰富、正荣地产等，也较其2019年动辄8.5%左右的年息明显宽松。

现阶段，海外融资成本过高的情况较2019年有所缓和。克而瑞研究中心数据显示，2019年境外债券的平均成本为8.13%，较2018年全年上涨0.86个百分点。而这主要是由于境内外债发债主体变化。

克而瑞披露的数据显示，2019年TOP 11-30梯队房企的境内发债规模同比大幅下降46%，占比从2018年境内债总量的40%下滑至29%;境外债规模则同比上升了80%，占比从2018年的25%上升至32%;而由于TOP 11-30梯队企业大多具有高杠杆特征，历来融资成本较高。

面对融资这一难题，房企绕道海外求解，实际上是2019年境内监管不断收紧所致。

诸葛找房发布的报告显示，在517巩固治理房地产金融乱象成果开始后，国家统计局数据显示，房地产开发企业到位资金同比增速呈下滑趋势，至1-11月，房地产开发企业到位资金同比增长7%，与2019年1-4月同比增速下降1.9个百分点。

房地产信托融资也自2019年7月起受到管控。从中国信托协会数据上看，2019年三季度，房地产业信托余额为27811.9亿元，环比下降5.1%，增速自2016年来首次转负。

为了充裕现金流，高成本发行海外债“解渴”成为房企重要的选择。中原地产研究中心数据显示，2019年房企境外融资达752亿美元，这一数字在2018年仅为496亿美元，同比涨幅达52%。

融资环境或难放松

所幸，新年第一天传来了降准的消息。“市场认为间接能给房地产市场释放出流动性。”有房企人士向记者表示。

上海易居房地产研究院总监严跃进指出，从元旦后的房企融资动作看，美元债等形式的融资比较多，同时利率也有所下调。这说明海外等融资的管控有所减轻，客观上使得房企后续融资空间增大，也可以获得更多流动性。同时，融资成本降低也和海外降息大通道开启有关，而从国内市场看，降准也会对融资成本带来一定的影响。

不过，市场同样担心2019年先松后紧的融资环境是否会在2020年再度上演?

一位TOP 50国企背景的房企内部人士偏向乐观。“整体还是会以稳为主，但融资端的大环境能比前两年好一些，市场普遍看好融资优势强的开发商。”该人士向记者表示，发债会比较宽松，利率也会相对较低，“不光是发债，银行端信贷也会因降准流动性更好一些”。

机构则对2020年的融资环境持较为保守的态度。严跃进向记者分析，当前经济基本面略偏悲观，经济政策会宽松一点，不过，“如果后续有资产泡沫等问题出现，或还是会收紧”。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，2020年不会放松对房企融资的定向严监管，房地产融资的宽松化很难实现，房企融资难的状况预计依然会延续。

天风证券分析师孙彬彬指出，2019年12月6日的中央经济工作会议虽未再提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，但首次将“稳地价”写入中央经济工作会议报告，而稳地价最直接的方式就是对房地产融资进行管控。

不过，孙彬彬也表示，在兼顾防风险、稳增长的实际需求和稳地价、稳房价、稳预期的调控目标下，未来“房企融资边际放松、区别对待是目前政策的最好选择，简单大规模放松房企融资的可能性非常小，且目前已经出台针对信托和海外债的政策，融资放松还受到一定的政策管控约束”。