面临戴帽或退市风险 多家上市公司业绩不够卖房来凑主要目的保壳

2019年12月21日，在上海市浙江商会年会上，浙商总会会长马云出席并发表演讲，“到了年底了，昨天一天，我收到很多朋友借钱的电话，一天内5个电话。过去一个礼拜，要卖楼的朋友大概有10个，确实不容易。”

几天之后，川商总会会长、新希望集团董事长刘永好也讲到：“有不少媒体在讲，过去这一段时间，几乎每个月甚至每周都有企业跑路，或者是有困难。我们证券市场也出现了这样的情况，为了保壳，为了不至于亏损，企业家们在卖房子，1套房、3套房、5套房卖了来救上市公司。”

据《企业透明度报告》统计，2019年4季度以来，A股至少有29家公司公告卖房，其中14家公司前三季度亏损，4家公司归母净利润低于500万，5家公司归母净利润低于3000万。看得出来，这批公司出售房产有着较强的保壳和改善业绩的需求。

从房产增值角度看，上述29家公司中有17家企业房产售价增值率在100%以上，增值率较高。公司主要通过公开出售的方式转让房产，1/4公司的房产由实控人接手。

主要目的是保壳

12月6日，证监会官网发文《夯实上市公司质量 上交所紧盯年末突击交易》。文章称：年末突击交易主要有两类，一类是保壳交易，通过资产交易、调整会计处理等方式试图避免退市。以保壳为目的的交易，主要是试图“量身定制”，规避诸如净资产为负、净利润连续亏损、营业收入不足1000万元等退市风险情形。具体形式有通过土地、房产、股权等各类资产出售实现处置收益，购买子公司增加并表资产或利润，以资产投资入股确认重估收益，以及通过会计政策、会计估计变更调节利润等。

去年4季度以来，A股至少有29家公司公告卖房，其中14家公司前三季度归母净利润为负值，还有4家公司归母净利润少于500万，这18家公司中有12家2018年归母净利润为负值，根据《上海证券交易所股票上市规则》：最近两个会计年度经审计的净利润连续为负值或者被追溯重述后连续为负值，本所对其股票实施退市风险警示。因此，不排除这12家公司是为了避免被戴帽，便纷纷卖房救急。

而这12家归母净利润为负值的公司中，有4家被实施退市风险警示，2019年前三季度净利润均为负值，根据《上海证券交易所股票上市规则》：股票被实施退市风险警示后，公司披露的最近一个会计年度经审计的净利润继续为负值，将会被暂停上市。因此，这几家公司很可能是为了避免被暂停上市而选择了突击卖房。

此外，在明确披露交易损益金额的公司中，有11家公司的交易损益为该公司前三季度归母净利润的一倍以上，6家公司的交易损益占该公司前三季度归母净利润10%以上。另有两家公司明确表示，此次交易将对公司2019年财务状况及经营业绩产生重大积极影响。

从上述情形可以看出，这些上市公司年末卖房，主要目的很可能就是为了保壳，其次是为了改善业绩。

私企更倾向非公开出售房产

根据《企业透明度报告》整理，上述29家公司中有12家公司公开出售其房产，公开出售为主要出售方式，这12家公司中9家为国企，3家为私企。

上述公司中，有10家公司将房产转让给非关联方，这10家公司均为私企。7家将房产出售给了关联方，其中4家将房产出售给了实控人下属公司，2家将房产出售给了控股股东。

其中，神农科技于2019年3月与公司副总经理吴永忠签署了《房屋买卖合同》，将公司房产以评估值三分之二的价格出售给了吴永忠，吴永忠于2013年5月17日至2019年4月9日任职公司副总经理。

由控股股东或者实控人接手房产的6家公司中，5家为国企，由数据来看，国企的实控人更愿意接手上市公司房产，这或许与国企体系资源多有关系。

年末出售房产的企业中国企与私企各占一半，相比私企，国企更倾向于通过公开出售或者实控人接手的方式转让房产，而私企则更倾向于通过非公开向非关联方转让的方式出售房产。

多数企业售价增值1倍以上

根据《企业透明度报告》整理，29家公司中有17家公司的房产售价相比账面净值增值率在100%以上，其中增值率在4倍以上的有10家。

出售房产增值率最高的为ST海马，增值率高达10倍。增值率最低的为神农科技，增值率为11.67%。

7家向关联方转让房产的企业中，神农科技的转让对象为公司副总经理，其出售的房产增值率也为所有公司最低，仅为11.67%。其它6家公司增值率均在130%以上，相比于转让对象为非关联方或者公开转让的公司，转让给关联方的公司资产增值率没有明显差异。

增值率在200%以上的13家公司中，10家公司2019年前三季度净利润为负值，8家公司连续2018年和2019年前三季度归母净利润均为负值，另外，4家被实施退市风险警示的公司中有3家增值率均在500%以上，1家未披露资产账面净值。

从上述数据来看，上市公司所售房产增值率与公司业绩情况有较大相关性，亏损的公司一般增值率较大，被实施退市风险警示的公司增值率更大。

房产地点集中在北上杭

根据《企业透明度报告》整理，29家出售房产的公司中，5家公司的房产位于北京，5家的房产位于上海，3家的房产位于杭州，位于深圳和海口的分别有两家。

上市公司出售的房产集中在北京、上海和杭州，这些地区房价增长前景好，房产交易活跃，对于上市公司来说，既有较大的投资价值，也有较好的流动性。

*ST游久12月13日公告称，计划出售上海市浦东新区8套办公房产，评估价1.554亿元，预计将增加本期归属于上市公司股东的净利润约8000万元。

新华传媒拟转让所持有的上海市浦东新区商城路660号1层整层、660号1夹层01室、660号201室、660号2夹层01室房产，成交价格为1.679亿元，经初步测算，预计对本年度净利润影响金额约为5900万元。

东方钽业拟处置其持有的北京朝阳区北四环东路108号千鹤家园11套房产，评估价值为8756.69万元，若全部处置完毕，预计将增加处置当期收益3000万元左右。

监管部门加强监管

12月6日，证监会官网发文《夯实上市公司质量 上交所紧盯年末突击交易》，文章称：近期，针对年末上市公司突击交易有所增加的情况，上交所公司监管部门重点开展了相应监管工作，旨在去伪存真，夯实上市公司质量，维护资本市场健康发展的良好生态。上交所将引导上市公司专注主业，扎实经营，提高质量。

目前，已有6家企业由于卖房遭监管部门问询，分别为*ST华源、中房股份、香梨股份、*ST游久、哈森股份、曙光股份，另外，东方钽业、全新好、*ST海马等3家企业被下发关注函，神农科技被下发了监管函。

其中*ST游久12月12日晚公告卖房，公告发布仅半个小时，*ST游久就收到了上交所的问询函：结合公司目前的生产经营和财务状况，说明本次集中出售8套房产的商业考虑，相关决策程序是否符合规则要求，相关处置是否符合公司的业务发展战略，是否会对公司日常生产经营活动的开展产生不利影响。

由此可见，监管层并不希望看到上市公司仅仅依靠出售资产来保壳，这也是投资者的心愿。希望更多公司专注做好主业，而不是等到了年末才来千方百计地保壳。