中国金茂前2月销售量价齐跌能否完成2020年业绩？ 均价大幅下降创近年新低

3月4日，中国金茂控股集团有限公司(下称“中国金茂”)发布了2020年2月未经审核销售数据，1-2月销售合计130.09亿元，同比下降28.9%，其中2月，中国金茂其附属公司取得签约销售金额人民币25.03亿元，签约销售建筑面积约20.31万平方米，分别同比下降68.62%、47.51%。此外前两个月的已认购未签约的意向金额为64.27亿元，较去年同期有所增加。

2月销售下滑近7成 量价齐跌均价创近年新低

受新冠肺炎疫情影响，绝大多数地产公司的1月份销售已经有所下滑，2月份受到的影响更甚。据克而瑞数据统计，40家主流房企销售数据前两个月累计同比下滑21%，其中2月单月下滑36%，环比1月下滑42%。具体来看，除去恒大以大规模75折优惠吸引购房者网上购房录得118%的同比增长外，其余所有主流房企均同比大幅下滑，其中首创置业同比下滑达到83%，招商蛇口、中国金茂、中骏集团、保利置业及建业地产等单月下滑也高达70%左右。

据公告，中国金茂1月、2月的销售金额分别为105.13、25.03亿元，较去年同期的增速分别为1.9%、-68.6%，销售面积为57.68、20.31万平方米，增速分别为43.4%、-47.5%，今年前2个月的销售比较低迷。尤其2月份受到疫情的影响更甚，环比1月的销售额和面积分别下滑76.19%、64.79%。

值得注意的是，金茂1月份销售额能勉强录得同比正增长，主要是销售均价大幅下降的缘故，而2月份的价格较此前也有明显下降，呈现量价齐跌的态势。

中国金茂1月份销售均价1.82万元/平方米，与去年同期2.57万元/平方米相比下滑近三成，这也是中国金茂近三年来最低销售均价。2月，销售均价再次下探至1.23万元/平方米，环比下跌31.39%，较去年同期下跌40%，下跌幅度超过1月。尽管销售均价大幅下降，但并未取得可观的销售结果，中国金茂在主要头部房企中销售下滑幅度处在前列。

完成全年2000亿的业绩存在挑战

中国金茂管理层在其2019年中期业绩会上表示：“达成1500亿元目标问题不大，2020年目标是冲刺2000亿元。”2019年实现1608亿元销售额，刚刚完成销售任务。而突发的疫情也为2020年2000亿元的销售目标增添了更多的不确定性。

中国金茂以“精工品质、绿色健康、智能科技”的高端定位和精品路线，推出金茂府、金茂悦、金茂墅三大产品线，引领中国高端住宅市场。中国金茂高举高打的策略决定了公司往年较高的销售均价以及利润率，往年公司的销售均价均在20000元/平米之上，销售毛利率也处在37%左右，销售净利润也达到20%左右。

不过值得注意的是，中国金茂自去年11月份以来，在并未受疫情影响的情况下，销售均价已连续4个月在20000元以下，且今年1月份均价同比下滑近3成的情况下，并未带来可观的销售业绩，2月均价低至12323元/平方米，效果仍不明显。预计疫情对于经济、居民可支配收入的影响也会间接影响全年房屋销售，而不仅仅是1季度，尽管中国金茂往年1季度销售额占比并不算高，但从目前降价促销的结果来看，完成全年2000亿的目标存在较大挑战。

销售均价连续下降或拉低盈利能力

销售均价下滑与金茂拿地策略变化、拿地均价下滑也存在一定的关系。

据公司2019年半年报，截至去年6月公司总土储面积约7000万平米(一级及二级项目分别约4900万及2100万平方米)，扣除已售未结约1760亿元，估计可售总货值约8000亿元，权益货值约4000亿元。公司当前的土地储备中，平均地价是超过2019年上半年拿地均价5300元/平方米的，2017年、2018年的土地成本分别达到10965、8124元/平米。

过去几年，中国金茂逐步走入二三线城市，在南京、武汉、汕头等地区不断加仓，加之不断加大城市运营力度，拿地价格也随之逐步下降。2019年上半年公司新增土地计容建面643万平方米，平均拿地成本下降至5300元/平方米，但相对于目前大幅下滑至12323元/平米的销售均价来说，此前几年1万左右成本的土地项目盈利能力或将被削弱。

尽管中国金茂多年来凭借着拿地优势取得了不错的利润率，但由于整体杠杆率不高，2019年中公司的净负债率为67%，资产负债率为74%，导致公司的加权ROE仅为15%。与其他头部地产公司，诸如万科、融创、碧桂园、恒大等20%-40%的ROE存在较大差距。

而随着销售价格逐渐走低，这将直接影响中国金茂核心盈利逻辑，走低的均价或将进一步拉低公司的ROE。

值得注意的是，中国金茂以降低利润率的代价大力销售，或也有资金流方面的因素。2019年中期，公司的有息负债为888.14亿元，其中一年内到期的为256.78亿元，而账上的现金及等价物仅为223.78亿元，不足以覆盖短期债务。