首批9只公募REITs上市首日全线飘红 但涨幅出现分化

备受关注的首批9只公开募集基础设施证券投资基金(基础设施公募REITs)上市首周先暴涨后回调，交易价格逐步趋于稳定。

6月21日，9只公募REITs正式上市，首日全线飘红，但涨幅出现分化，最高上涨14.72%，最低涨幅仅为0.68%，交易额达到18.6亿元，成交量约427.10万手。

但在次日，9只REITs中8只下跌，唯一一只上涨的REITs当日涨幅也只有0.13%。截至6月25日收盘，9只REITs价格均高于发行价，平均涨幅2.15%，最高上涨5.2%，也有多只REITs首周累计上涨不超1%。

事实上，由于收益主要来源于期间分红收益和资产价值提升带来的份额价值增长收益，公募REITs与股票相比具有分红稳定、价格波动较小等特点，首周价格先涨后跌逐步趋于稳定，市场人士对这一现象并不意外。

对于REITs在二级市场出现破发情形，博时基金基础设施投资管理部基金经理胡海滨日前指出，如果REITs在一级询价阶段时其价格就已经高于内在价值，则二级市场的价格相对于发行价破发是一种价格回归内在价值的正常表现。二级价格下跌后REITs项目的IRR就会上升，因此投资价值会逐步显现，价格就会止跌回升，投资者可以关注价格下跌后出现的投资机会。

上市首日全线飘红

据了解，REITs是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。其收益依赖于基础设施项目运营产生的收益，主要影响因素包括基础设施项目所属行业的平均收益水平、项目自身的运营情况等方面。换言之，REITs通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产资产来获得收益。

与股票和债券相比，REITs具有相对中等风险、中等收益的特征。投资者通过持有REITs基金份额，间接成为了基础设施项目的“股东”，且基金上市之后也会有交易报价，与股票投资有异曲同工之妙。

由于公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，其市场波动相对较小，收益的增长空间相对有限，但设有强制分红比例，收益分配比例不低于合并基金年度可供分配金额的90%，收益分配机制相较股票更为严格。

去年4月末，证监会和国家发改委发布相关通知，提出在基础设施领域试点公募REITs，这标志着中国公募REITs制度和市场建设正式开始。今年4月份，沪深交易所正式接受首批公募REITs项目申报。

6月21日，首批9只公募REITs产品在沪深交易所正式上市，其中上交所5单项目分别为东吴苏州工业园区产业园、华安张江光大园、富国首创水务、浙商证券沪杭甬高速和中金普洛斯仓储物流，项目类型包括产业园区、污染治理、交通基础设施和仓储物流。深交所首批4单项目分别为首钢绿能、蛇口产园、广州广河、盐港REIT，涉及覆盖垃圾处理及生物质发电、产业园区、收费公路和仓储物流等主流基础设施领域。

作为金融创新产品，公募REITs从募集到上市一直备受市场瞩目。根据沪深交易所数据，首批9只公募REITs全部超额认购，平均有效认购倍数超7倍。深交所4只REITs总募集金额约为143.71亿元，上交所5只REITs总募集金额约为170.32亿元，沪深两市合计募集金额达314.03亿元。

根据相关规定，公募REITs上市首日涨跌幅限制为30%，非上市首日涨跌幅限制为10%，上市初期暂免收取交易经手费。

上市首日，首批9日公募REITs全线飘红。其中，蛇口产园(180101)涨幅最高，达到14.72%，其次是首钢绿能(180101)、张江光大园(508000)、浙商沪杭甬(508001)、首创水务(508006)、盐港REITs(180301)、中金普洛斯(508056)，涨幅分别为9.95%、5.89%、4.97%、4.95%、2.91%、2.11%。苏园产业(508027)、广州广河(180201)涨幅相对较低，分别为0.7%、0.68%。9只公募REITs的交易额达到了18.6亿元，成交量达到了约427.10万手。

需理性看待投资价值

上市收入全部收涨，这一现象在次日就发生了转变。

6月22日开盘后，9只公募REITs项目价格纷纷下跌，苏园产业、广州广河等5只REITs盘中一度跌破发行价。当日收盘，9只REITs中仅首创水务微涨0.13%，其余全部飘绿。其中，首日涨幅最高的蛇口产园下跌7.02%，浙商沪杭甬下跌3.78%。

截至6月26日收盘，9只公募REITs价格均高于发行价，平均涨幅2.15%。其中，首钢绿能涨幅最高，为5.2%，其次为首创水务和蛇口产园，分别为4.95%、4.2%。张江光大园、浙商沪杭甬涨幅分别为2.04%、1.8%，其余几只REITs的涨幅均在1%之下。

发行时被热捧，交易时热度下降，市场对这一现象早有预期。多数市场人士表示应理性看待REITs的投资价值，不宜当作新股盲目参与炒作。

深交所此前发文表示，一般来说，基础设施公募REITs具有良好的风险收益特征，但不排除产品上市后二级市场价格出现一定波动的可能性。建议投资者理性看待基础设施公募REITs产品的投资价值，避免追涨杀跌，导致投资损失。

广发证券认为，上市后一段时间，基础设施REITs价格也可能类似于香港REITs上市初期的表现，呈现先涨后跌，不排除出现市值低于资产估值的情形。

该券商指出，长期来看，REITs收益相对稳定且高分红，不同于上市公司成长性逻辑，炒作空间有限。相比不动产类REITs，收益权类REITs的债性更强，其价格弹性可能较小。经过一段时间的涨跌和换手，具有长期配置需求的投资者的比重可能上升，此后REITs换手率将下降至较低水平。

博时基金基础设施投资管理部基金经理胡海滨指出，对金融市场而言，公募REITs作为一种不同于现金、股票、债券的第四类资产，具有分红较为稳定、价格波动较小(与股票相比)、牛熊市不明显、与其他资产价格相关性弱等特征，这些特征一方面特别适合追求稳健增值的长期持有型投资者，尤其适合保险、养老金等投资人;另一方面也为机构投资者做大类资产配置提供了新的资产类别，有利于机构投资者优化投资组合。(蔡嘉)